Voucher senza casa, nel Bronx un’analista italiana porta il programma federale per i veterani dentro il mercato immobiliare

A fine giugno il Department of Housing and Urban Development e il Department of Veterans Affairs hanno annunciato uno stanziamento da 33 milioni di dollari destinato a 2.532 nuovi voucher HUD-VASH, il programma federale che combina assistenza abitativa e servizi di supporto per i veterani senza casa. Negli Stati Uniti i voucher attivi hanno ormai superato quota 118 mila. Il problema, però, riguarda sempre più spesso la loro effettiva utilizzazione, a Los Angeles, secondo un’inchiesta pubblicata a febbraio da Spectrum News, 600 veterani avevano trovato un’abitazione mentre circa 1.800 voucher restavano inutilizzati. Tra le ragioni indicate, la difficoltà di coinvolgere proprietari disposti a confrontarsi con procedure amministrative, ispezioni e tempi di pagamento. Nel Bronx qualcuno ha scelto di percorrere la strada opposta. A Parkchester, uno dei più grandi complessi residenziali pianificati degli Stati Uniti, con 171 edifici e circa 13 mila appartamenti, CPM Capital destina una parte significativa del proprio portafoglio proprio a veterani assistiti dal programma HUD-VASH.

Il gruppo, fondato da imprenditori italiani, dichiara circa 350 unità tra proprietà e gestione e indica la propria presenza come la seconda più rilevante nell’area. All’interno di questo modello lavora Sofia A. Caracciolo, Real Estate Asset Analyst della società, arrivata a New York dall’Italia nel 2025 per frequentare il Master in Real Estate Development alla NYU.

«I voucher, da soli, risolvono soltanto una parte del problema. Servono proprietari capaci di gestire contratti, ispezioni e procedure amministrative e purtroppo molti si fermano davanti alla complessità. Quando il processo viene organizzato correttamente, invece, il programma può offrire stabilità dei flussi all’investitore e, allo stesso tempo, permettere a un veterano di trovare finalmente una casa», spiega Sofia Caracciolo.

Ed è in questa intersezione tra finanza e gestione immobiliare che si concentra una parte rilevante del suo lavoro. Caracciolo collabora quotidianamente con il property manager nella gestione dei contratti HAP, gli Housing Assistance Payments attraverso i quali l’autorità pubblica versa al proprietario la quota sovvenzionata del canone. Parallelamente monitora le performance delle singole unità rispetto ai budget, analizzando occupazione, incassi e costi. A questo si aggiungono la costruzione e l’aggiornamento dei modelli finanziari e dei business plan, dall’analisi dei cash flow all’IRR e al NOI, riferiti a un patrimonio immobiliare che CPM Capital valuta complessivamente in circa 100 milioni di dollari. Il lavoro comprende inoltre analisi di mercato su canoni e prezzi, supporto alle operazioni di acquisizione e dismissione, due diligence e individuazione delle strategie di valorizzazione degli immobili, dalle ristrutturazioni al riposizionamento.

Parkchester, intanto, si prepara a una seconda trasformazione, la nuova stazione Metro-North di Parkchester/Van Nest rientra nel progetto Penn Station Access, un investimento da quasi 2,9 miliardi di dollari destinato a modificare profondamente i collegamenti tra il Bronx e Manhattan. Una volta operativo il nuovo servizio, Penn Station dovrebbe essere raggiungibile in circa venti minuti, rispetto all’ora che può essere necessaria oggi con i collegamenti esistenti. Il calendario dell’infrastruttura ha già subito revisioni e il completamento potrebbe spostarsi verso la fine del decennio. Il processo di trasformazione urbana è però già iniziato, nel 2024 la città di New York ha approvato la rezonizzazione di 46 isolati intorno alle nuove stazioni, accompagnandola con un programma di investimenti infrastrutturali da 500 milioni di dollari.

Per il mercato immobiliare la riduzione dei tempi di percorrenza rappresenta una variabile destinata a incidere sull’attrattività dell’area. Secondo le analisi di CPM Capital, un appartamento con una o due camere a Parkchester ha oggi un valore nell’ordine dei 300 mila dollari, mentre unità comparabili in quartieri collegati a Manhattan in circa venti minuti, come Harlem, Long Island City o Hoboken, raggiungono valori sensibilmente superiori.

«Accessibilità e valori immobiliari sono strettamente collegati. La trasformazione che Parkchester attraverserà nei prossimi anni apre prospettive importanti, ma pone anche una responsabilità precisa. La crescita del quartiere deve riuscire a convivere con l’accessibilità abitativa per chi già lo vive», osserva Sofia A. Caracciolo. «Un portafoglio che comprende abitazioni destinate ai veterani attraverso programmi federali può contribuire a mantenere questo equilibrio mentre l’area cambia».

Per CPM Capital il Bronx rappresenta quindi sia un mercato immobiliare sia un laboratorio nel quale sperimentare un modello potenzialmente replicabile. La società punta ad ampliare il portafoglio a Parkchester e sta valutando l’applicazione della stessa impostazione in altri mercati statunitensi, tra cui Boston, Philadelphia e San Antonio.

«Se un modello riesce a funzionare nel Bronx, può essere applicato anche in altre città nelle quali esistono risorse pubbliche disponibili e una domanda abitativa che fatica ancora a incontrare l’offerta», afferma Caracciolo.

Il percorso professionale della giovane analista italiana riflette questa combinazione tra economia, innovazione e sviluppo immobiliare. Dopo la laurea in Economia e il Master in Innovation & Technology Management all’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, con esperienze internazionali a Porto Rico e all’ESADE di Barcellona, Sofia A. Caracciolo ha conseguito con lode il Master of Science in Real Estate Development alla NYU Schack Institute of Real Estate. Il progetto sviluppato a conclusione del percorso alla NYU, dedicato alla riconversione dell’ex quartier generale dell’FBI a Washington in un complesso da circa 975 abitazioni, ha raggiunto la semifinale di una competizione promossa dal MIT. Dal 2023 Caracciolo gestisce inoltre autonomamente a Milano un portafoglio composto da 21 unità residenziali e due spazi commerciali. Un’esperienza che oggi trova applicazione in un settore nel quale l’analisi finanziaria incontra direttamente il tema dell’accesso all’abitazione.

«Voglio continuare a lavorare negli Stati Uniti per contribuire ad ampliare l’offerta di abitazioni di qualità destinate ai veterani e alle famiglie a reddito medio-basso», conclude Caracciolo. «Le risorse pubbliche esistono, ma la vera sfida è riuscire a trasformarle in case realmente disponibili, costruendo allo stesso tempo modelli immobiliari economicamente sostenibili nel lungo periodo».